|
NUVÆRENDE FORMULERING:
MEDLEMMER
§ 3
§ 6 Stk. 2.
Andelen kan pantsættes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforenings-loven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80% af pantets værdi på lånetidspunktet.
Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i overensstemmelse med vedtægtens § 15.
Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, samt refunderer udgiften til vurdering af forbedringer og inventar, hvis det på grund af lånets størrelse er nødvendigt at tage værdien heraf i betragtning.
VEDLIGEHOLDELSE.
§ 10 stk. 1.
Andelshavere har pligt til at vedligeholde lejligheden med maling, hvidtning og tapetseringer, samt foretage andre vedligeholdelsesarbejder, som efter Lejeloven påhviler en lejer, eller som efter særlig generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne.
FORANDRINGER
§ 11.
Andelshavere er berettigede til at foretage forandringer i lejligheden.
Inden forandringen foretages, skal den anmeldes til bestyrelsen.
§ 11 stk. 2
Kan bestyrelsen ikke godkende en forandring eller ombygning, skal en ekstraordinær generalforsamling indkaldes og afgøre, om den ønskede forandring eller ombygning kan godkendes, .
§ 11 stk. 3
Arbejder, der kræver byggetilladelse, kan ikke iværksættes, før byggetilladelsen har været forevist bestyrelsen.
§ 11 stk. 4
Ændres der på gas- og/eller vandinstallationer i lejligheden, skal der fremsendes kopi af attest fra håndværker og/eller gas/vandleverandør til bestyrelsen om arbejdets lovlige udførelse.
§ 11 Stk. 5
Der skal til enhver tid foreligge dokumentation for, at el-arbejde er udført efter gældende forskrifter.
OVERDRAGELSE AF ANDELEN
§ 14
FREMGANGSMÅDEN
§ 15.
Prisen for andelen skal godkendes af bestyrelsen efter lovgivningens regler herom.
§ 17 Stk. 2
Nedskrivning af forbedringer sker i henhold til ABFs regler.
§ 17 stk. 3.
Foreningen kan hos sælger opkræve udgifter til genanskaffelse af andelshåndbogen samt dokumenter, som sælger er forpligtet til at overdrage køber i forbindelse med salg af andel, hvis disse er misligeholdt eller bortkommet.
§ 17 stk. 4.
Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsesaftalen skal oprettes på en standardformular.
Foreningen kan kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen, samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller –auktion.
DØDSFALD
§ 21 stk 1
Dør andelshaveren, har ægtefællen ret til at fortsætte medlemskab og beboelse af lejligheden.
§ 21 stk. 2.
Såfremt ægtefællen ikke ønsker at fortsætte medlemskab og beboelse, har denne ret til efter reglerne i § 14 at indstille, hvem der skal overtage andel og lejlighed.
§ 21 stk. 3.
Hvis der ikke efterlades en ægtefælle, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret i henhold til stk. 1 og 2, overgår indstillingsretten til foreningen.
GENERALFORSAMLING
§ 29.
Dagsorden:
1. Valg af dirigent
2. Bestyrelsens beretning
3. Forelæggelse af årsregnskab til godkendelse
4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til
godkendelse
5. Valg af revisor
6. Forslag
7. Valg til bestyrelsen
8. Eventuelt
|
ÆNDRINGER:
Nyt afsnit under § 3.
Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelen er videresolgt. Denne andelshaver kan ikke fremleje boligen/erhvervsandelen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen sælge andelen til en person, som opfylder kravene i § 3 stk. 1. Såfremt andelen ikke er solgt inden 6 måneder fra auktionsdagen, overtager andelsboligforeningen salget, og bestemmer, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15.
§ 6 stk 2.
Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven.
Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter
en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering
af forbedringer m.v.
§ 10 stk 1
En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings- og afløbsledninger, udskiftning af hoved- og bagdøre samt vinduer. Andelshaveren er dog selv ansvarlig for vedligeholdelse og udskiftning af radiatortermostater.
Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af alle sanitære installationer, toilet, vask m.m., bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.
NY stk. b
(9.3) En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige eller udvendige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne.
NY Stk. c
(9.4) Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse, herunder af bygninger og fælles anlæg. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan.
NY Stk. d
(9.5) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve nødvendig vedligeholdelse foretaget indenfor en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan andelshaveren ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jfr. § 24.
NY Stk e
Vedtager generalforsamlingen at iværksætte forbedringer i ejendommen, kan et enkelt medlem ikke modsætte sig forbedringens gennemførelse.
§ 11
En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Forandring skal anmeldes skriftligt for bestyrelsen senest tre uger inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse efter stk. a, hvilket skal ske inden tre uger efter anmeldelsen, og iværksættelse af forandringen skal da udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget.
§ 11 stk
En ekstraordinær generalforsamling kan indkaldes og afgøre, om den ønskede forandring eller ombygning kan godkendes, dog jf. § 11 NY stk. f
§ 11 stk. 3
UDGÅR
§ 11 NY stk 4.
Ændres der på linjeføringen af fjernvarme-, gas- og/eller vandinstallationer i lejligheden, skal ejendommens blikkenslager normalt før arbejdets udførelse gennemgå af det planlagte arbejde for at sikre, at planlagte ændringer ikke øver indflydelse på de fælles forsynings- og afløbsledninger. Udgiften til dette påhviler andelshaveren.
NY stk.
Påtænkte ændringer, der vedrører gas, vand- og fjernvarmesystemer, kan ikke sættes i gang, før andelshaveren har fået bestyrelsens accept.
NY stk
Det er tilladt at etablere fransk altan ud mod gården. Alle franske altaner skal udformes ens.
§ 11 Stk. 5
Alle forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Ved ændringer af fjernvarme-, gas-, vand- og elinstallationer skal arbejdets lovlige udførelse kunne dokumenteres.
§ 11 NY Stk. f
Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggetilladelse kræves efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises for bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes, og efterfølgende skal ibrugtagningsattest forevises.
§ 11 NY Stk. g
Såfremt forandringerne ønskes udført af hensyn til ældre/handicappede kan bestyrelsen ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse jf. stk. e og stk. f og alene nægte godkendelse, såfremt forandringerne medfører væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen. Bestyrelsen kan betinge godkendelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning.
§ 14 NY stk. X
Såfremt der ikke kan findes en køber til den maksimalt lovlige pris i henhold til vedtægternes § 15, skal den køber, der ønsker at købe til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af sit tilbud i 10 hverdage, såfremt nedsættelsen af prisen er mere end 15 % af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter § 14, stk. 2, litra b skal herefter tilbydes andelen igen til den pris, som sælger har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før købers vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at indtegnede på ventelisten, når lejligheden udbydes første gang til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker lejligheden tilbudt
igen til en lavere pris, hvis lejligheden ikke kan sælges til den udbudte lovlige pris efter § 15.
§ 15 NY stk. A
Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 15 stk. B. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier:
A) Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular.
B) Værdien af forbedringer, jfr. § 11, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.
C) Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage.
D) Såfremt boligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg respektiv prisnedslag under hensyn hertil.
§ 15 stk B
Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1 litra B - D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget
arbejde ansættes til den svendeløn, eksl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet.
§ 15 stk. C
Såfremt der samtidig med overdragelse af andel og bolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår.
§ 17 Stk. 2
Udgår
§ 17 Stk. 3.
Foreningen kan hos sælger opkræve udgifter til genanskaffelse af dokumenter, som sælger er forpligtet til at overdrage køber i forbindelse med salg af andel.
Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme,at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve et gebyr. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel i Andelsboligbogen, udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion.
NY stk.
Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal køber senest 5 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere købesummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/det garanterede beløb skal frigives til
andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen.
§ 17 NY stk
Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i op til og med 8 dage fra overtagelsesdagen, bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens
eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen.
§ 17 NY stk.
Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-6 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen
§ 21 stk 1
Dør andelshaveren, har en ægtefælle / samlever / registreret partner ret til at fortsætte medlemskab og beboelse af lejligheden
§ 21 stk. 2.
Såfremt ægtefællen / samlever / registreret partner ikke ønsker at fortsætte medlemskab og beboelse, har denne ret til efter reglerne i § 14 at indstille, hvem der skal overtage andel og lejlighed.
§ 21 stk. 3.
Hvis der ikke efterlades en ægtefælle / samlever / registreret partner eller denne ikke ønsker at benytte sin ret i henhold til stk. 1 og 2, overgår indstillingsretten til foreningen.
§ 29
Dagorden:
1. Valg af dirigent
2. Bestyrelsens beretning
3. Forelæggelse af årsregnskab til godkendelse
4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til
godkendelse
5. Forelæggelse af budget- og vedligeholdesesplan til
godkendelse
6. Valg af revisor
7. Forslag
8. Valg til bestyrelsen
9. Eventuelt
|
BEGRUNDELSE:
Med denne paragraf vil det i nogle tilfælde gøre det nemmere at købe og sælge andele, da panthaver reelt kan udnytte sit pant.
Foreningen har fortsat fortrinsret til at få dækket sine omkostninger.
I stedet for en 80 %-begrænsning, foreslås i stedet en 100 %-grænse. Vi bruger i stadig stigende grad tid på at kommunikere med pengeinstitutter for at få berigtiget oplysninger om pålydende af pantebreve i henhold til vores regler. Et andet problem er, at hver gang bestyrelsen underskriver en erklæring om, at andelshaveres lån i andelen holder sig under denne 80 %-grænse, bruger en del tid på at tjekke, om der er andre lån i lejligheden, beregne om det samlede lån holder sig under 80 % osv. Det øger bestyrelsens risiko for utilsigtet at påføre foreningen en stor udgift.
For at præcisere, hvad der vedrører foreningen og hvad der er andelshavernes ansvar foreslås en udvidelse af afsnittet om vedligeholdelse.
Tidsfristen skal sikre, at bestyrelsen har ordentlig tid til en kvalificeret gennemgang af en andelshavers byggeprojekt.
Er indeholdt i NY stk. f
Der har specielt i fjernvarmesystemet været problemer i forbindelse med ombygninger. Derfor dette ønske om, at et planlagt arbejde gennemgås af foreningens egen blikkenslager.
En understregning af vigtigheden af, at disse arbejder skal udføres håndværksmæssigt korrekt.
Ændring, som sikrer, at andelshavere, som i første omgang har takket nej til en lejlighed, kan få den tilbudt igen, hvis prisen sættes ned med mere end 15 %.
Det er en juridisk sikring af foreningen, at fastsættelse af prisen for en andel er specificeret i vedtægterne.
Med hensyn til en reguleringsklausul (litra A), så vedrører dette tilfælde, hvor man har en formodning om, at prisen på andelen vil stige på den kommende generalforsamling. I et sådant tilfælde kan sælger betinge sig en højere pris. En eventuel difference betales af sælger, når den ordinære generalforsamling er afholdt. Der skal i overdragelsesaftalen indsættes et maksimum for reguleringen. Så køber ved aftalens indgåelse er bekendt med, hvor meget andelen maksimalt vil koste.
Vedrørende reguleringsklausul:
Det skal fremgå af vedtægterne, om foreningen tillader brugen af reguleringsklausuler eller ej. Vedtages indførelse af reguleringsklausul ikke, vil følgende i stedet blive føjet til vedtægten:
”Foreningen tillader ikke brug af reguleringsklausuler”.
Står i 15 stk. B ovenfor.
Andelshåndbogen er i dag afskaffet til fordel for en hjemmeside.
Der er tale om tilføjelse af regler vedrørende foreningens mulighed for at tage betaling for besvarelse af forespørgsler fra ejendomsmæglere.
For at sikre, at købssummen rent faktisk er til rådighed anbefales det at indføre en bestemmelse, som betyder, at køber skal stille garanti for købssummen.
Sikrer at sælger får sit tilgodehavende umiddelbart efter salget. Det skal dog tilføjes, at det fortsat vil være muligt for foreningen at tilbageholde salgssummen, hvis der er problemer med afregning med panthavere.
Blot en ændring for at bringe vores vedtægter a jour med nutidige samlivsformer.
Foreningen har i 2009 vedtaget en vedligeholdelsesplan, samt at vedligeholdelsesplanen hvert år skal til godkendelse på den ordinære GF.
Det virker derfor rigtigt at medtage denne godkendelse i foreningens vedtægter.
|